Verslag Der Elefantenkäfig Return Visit (YD2M4-R)

In navolging van de uitwisseling Der Elefantenkäfig op 12 april 2012 in Keulen organiseerde Architectuur Lokaal een vervolgbezoek over exploitatiemogelijkheden van her te bestemmen gebouwen. Het onderwerp dat tijdens de uitwisseling in Keulen de meeste discussie losmaakte was de constatering dat in Duitsland een voorkeur bestaat voor grote verhuurbare units en dat er weinig ervaring is met vele, kleine huurders. En dat functiemenging in Nederland gebruikelijker is dan in Duitsland, niet alleen met betrekking tot voorzieningen, maar ook met betrekking tot woningen. Voor deze returnvisit werd een dagprogramma samengesteld om enkele voorbeeldprojecten in Nederland te bezoeken.

De deelnemers ontmoetten die dag diverse deskundigen op het gebied van architectuur en projectontwikkeling: Eva de Klerk (projectbooster en fundraiser NDSM), Peter de Bruyn (Dynamo Architecten), Bart Peters en Sebastian Ropers (Werknaam), Sabrina Lindemann (opTrek), Adri Lesuis (locatiemanager BINCK 36, Vestia) en Christopher de Vries (ZUS architecten).


NDSM, Amsterdam

Kleinschalige huurcontracten voor de creatieve sector
Indoor urbanism op de NDSM-werf | Kunstenaars nemen het initiatief

Door de deelnemers benoemd tot meest inspirerende project, vanwege de grote verschillen met Duitsland, de totale autonomie van de huurders, en de bijna sprookjesachtige setting in een van de ateliers waar de lunch plaatsvond. Maar ook benoemd tot het project dat de minste aanknopingspunten heeft met de Duitse praktijk. Teveel bottum-up, heel andere afnemers, te kleinschalig, en (voor de Duitsers) een onaantrekkelijk financieel model.


Fokkerterminal, Den Haag
Grootschalige renovatie en herbestemming
Organische gebiedsontwikkeling op de Binckhorst | Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Door de deelnemers benoemd tot het meest angstaanjagende project, vanwege de manier waarop  de eerste fase is gefinancierd – klaarblijkelijk door de gemeente opgevat als vrije opdracht aan Werknaam. Werknaam kreeg naar eigen zeggen carte blanche voor de besteding van 1 miljoen euro. Maar ook het meest verrassende project omdat het binnen zo korte tijd zo goed rendeert.


Binck 36, Den Haag
Grootschalige renovatie en herbestemming
Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Meest inzichtelijke project vanwege de ogenschijnlijk vergelijkbare omstandigheden (waarde, locatie, exploitatie). Uit de discussie bleek dat het probleem van leegstand vastgoed in Duitsland aanzienlijk minder urgent is. Het drukt daar de gangbare prijs voor vastgoed niet.


Caballerofabriek, Den Haag
Grootschalige renovatie en herbestemming
Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Benoemd tot het meest herkenbare project door de Duitse deelnemers vanwege de overeenkomst tussen aanpak (tijdpad, schaal, topdown) en hoogwaardige kwaliteit van het eindresultaat.


Schieblock, Rotterdam
Waardecreatie door bottum-up initiatieven
Het reactiveren van een leeg kantoorpand midden in het centrum | Architecten en de pandeigenaar nemen het initiatief

Benoemd tot het meest controversiële project. Voor de Duitse deelnemers is deze aanpak onbegrijpelijk. Óf je sloopt het pand (een kantoorpand midden in het centrum móet renderen, en zo nee, dan ligt het aan het pand, niet aan de omstandigheden). Of je geeft het een makeover op formaat (restyling binnen en buiten). Geen geld investeren en de omstandigheden het werk laten doen, stuit hen zeer tegen de vastgoedborst.

Conclusies
De discussie bij NDSM spitste zich toe op een aantal technische vragen: Hoe maak je zo’n grote ruimte brandveilig?, hoe selecteer je de huurders en hoe kan de resterende 20.000 m2 worden gebruikt? Bij veel andere projecten ging de discussie over de financiële modellen en hoe die sluitend te krijgen. Ook de relatie tussen asset management (het beheer van panden in opdracht van een belegger), tijdelijkheid en bottum-up kwam uitvoerig aan de orde. De Duitse delegatie vond de bezoeken zeer inspirerend, maar stond er ook sceptisch tegenover. Algemeen werd vastgesteld dat deze excursie een goed beeld gaf van hoe in Nederland wordt omgegaan met herbestemming en welke rol ontwerpers en ontwikkelaars daarin kunnen spelen.

Observaties van de deelnemers
•    Leegstand in Duitsland lijkt geen stedenbouwkundig of sociaal probleem, maar vooral economisch georiënteerd.
•    Keulen is een arme stad. Weinig grond in overheidsbezit, weinig uitbreidingsmogelijkheden.
•    In Nederland lijkt het vanzelfsprekender om de omliggende stad te betrekken bij leegstaande gebouwen.
•    In Duitsland bestaat een voorkeur voor grote verhuurbare units en is weinig ervaring met vele, kleine huurders.
•    Functiemenging is in Nederland gebruikelijker dan in Duitsland, niet alleen met betrekking tot voorzieningen, maar ook met betrekking tot woningen.
•    Monumentenzorg is in Duitsland nationaal geregeld, gemeentelijke Monumentenzorg bestaat niet. Dat betekent dat onderhandelingen met Monumentenzorg langdurig en ingewikkeld kunnen zijn, en niet altijd in het belang van de gemeente waarin het monument staat.
•    Ervaringen met betrekking tot tijdelijk gebruik zijn in beide landen beperkt.

Deelnemers en statements
BONUS/MALUS – Thomas Kazmierczak, Xander van Beers, Ralf Pasel, Marco Broekman
Leegstand moet worden aangewend om optimale aansluiting met omliggend gebied te bewerkstelligen en kleine bedrijven een kans te geven.

FREEZONE/economic Christiania/users paradise – Philip Nordsieck, Pascal Wauben, Matthias Rottman, Maarten van Tuijl
Laat ontwikkelaars en gebruikers binnen de gebiedsgrenzen hun eigen regels maken, dan rendeert het gebied het snelst. Daarna kan worden nagedacht over aansluiting met de omgeving.

ZUSAMMEN AM TISCH/leads to Utopia – Björn van Rheenen, Leon Erkelens, Wolfgang Honecker
Een optimale combinatie van concept en proces (NL) en een heldere pve en uitwerking van ontwerp (DE) leidt tot de beste kansen voor leegstand.

MEDIATOR – Rita Strasser, Ralph Kley, Taco Meerpoel, Eric Frijters
Het leegstandsprobleem is geen probleem op het gebied van ontwerp of ontwikkelaars. Het is een procedureel probleem veroorzaakt door het onvermogen van de verschillende partijen om het collectieve belang te vinden.